Restnutzungsdauer

Wer eine Immobilie vermietet oder für betriebliche Zwecke nutzt, kann die jährliche steuerliche Abschreibung (AfA) und damit die jährliche Steuerersparnis unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen.

Eigentümer, die ihre Immobilie betrieblich nutzen oder vermieten, können die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten über die Gebäudeabschreibung steuerlich geltend machen (abschreiben). Die Abschreibung erfolgt üblicherweise über die vom Gesetzgeber vorgegebene Nutzungsdauer von 50 Jahren. Dies entspricht einer jährlichen Abschreibung von 2% des Gebäudewertes (Regelsatz, Ausnahme Sonderabschreibungen). Es ist zulässig, dem Finanzamt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer (Restnutzungsdauer) im Sinne § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommenssteuergesetz nachzuweisen, um die jährliche steuerliche Abschreibung und damit die jährliche Steuerersparnis zu erhöhen. Notwendig ist dafür ein Gutachten, das von einem nach § 198 BewG zugelassenen Sachverständigen erstellt wurde.

Was bedeutet Abschreibung?

Abschreibung ist der umgangssprachliche Begriff für „Absetzung für Abnutzung“, auch „AfA“ oder „Gebäude-AfA“ genannt. Die jährliche prozentuale AfA soll den Wertverlust der Immobilie widerspiegeln. Anders als bei Reparaturen, die sofort und vollständig in dem Jahr ihrer Entstehung steuerlich abgesetzt werden können, dürfen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einer Immobilie nicht in einer Summe steuermindernd geltend gemacht werden. Sie müssen über mehrere Jahre verteilt (abgeschrieben) werden.

Wer kann eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen?

Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer ist sowohl für Gewerbetreibende interessant, bei denen das Gebäude zum Anlagevermögen gehört als auch für Privatpersonen, die ihre Immobilie vermieten bzw. verpachten. Wer seine Immobilie selbst bewohnt, kann in der Regel keine Abschreibung geltend machen (Ausnahme Immobilien mit Denkmalschutz).

Welche Kosten können bei der Abschreibung berücksichtigt werden?

Im Prinzip können sämtliche Kosten, die bei der Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie angefallen sind, geltend gemacht werden. Hiervon ausgenommen ist der Kostenanteil für den Grund und Boden, denn der Baugrund unterliegt keiner Abnutzung, da er (theoretisch) unendlich lang genutzt werden kann.

Was gehört zu den Anschaffungskosten?

Zu den Anschaffungskosten zählen alle Aufwendungen, die im Zuge des Erwerbs einer Immobilie angefallen sind. Dies sind zum Beispiel

·       Maklerprovision

·       Grunderwerbsteuer

·       Notar- und Gerichtskosten (Beurkundung und Abwicklung des Kaufvertrages)

·       Vermessungskosten

·       Architekten- und Sachverständigenhonorare

·       Anliegerbeiträge und Erschließungskosten

Das Notar- und Gerichtskosten, die mit der Eintragung einer Grundschuld in Zusammenhang stehen, zählen nicht zu den Anschaffungskosten. Sie zählen zu den Geldbeschaffungskosten, die in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden können.

Was gehört zu den Herstellungskosten?

Zu den Herstellungskosten gehören alle Aufwendungen, die für die Herstellung einer Immobilie angefallen sind. Dies sind zum Beispiel

·       Baumaterial

·       Lohnkosten (Eigenleistungen werden nicht angerechnet)

·       Technische Anlagen (Heizungs- und Sanitäranlagen, Aufzug, Küchen)

·       Ver- und Entsorgungsanschlüsse (Strom, Gas, Trink- und Schmutzwasser)

·       Freiflächenbefestigungen und Einfriedungen (Hofpflaster, Zäune, Hecken)

·       Baunebenkosten (Architektenhonorar, Baugenehmigung, Vermessungen, Bodenaushub, Trinkgelder an die Handwerker (in angemessener Höhe), Kosten für ein Richtfest, Fahrtkosten des Bauherrn zur Beaufsichtigung des Baufortschritts)

Außenanlagen wie Beleuchtungen, Parkplätze, Grünanlagen und Umzäunungen sind selbstständige, unbewegliche Wirtschaftsgüter. Sie werden einheitlich mit dem Gebäude abgeschrieben, wenn ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht. Neben den Kosten für die Umzäunung (Einfriedung) eines Mietwohngrundstücks zählen auch angemessene Aufwendungen für die Anpflanzung von Hecken, Bäumen und Büschen entlang der Grenze des Grundstücks (sogenannte lebende Umzäunung) zu den abschreibungsfähigen Herstellungskosten.

Wie können wir Ihnen helfen?

Als Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen sind wir zertifiziert und berechtigt, Gutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommenssteuergesetz zur Vorlage bei der zuständigen Finanzverwaltung zu erstellen.