Mietrecht

Das deutsche Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Die wichtigsten Tipps haben wir hier zusammengestellt.

Vorkaufsrecht bei der Umwandlung von Mietwohnungen

Mehrfamilienhäuser (ab drei Wohneinheiten) werden häufig nach einigen Jahren in Eigentumswohnungen umgewandelt. Bei einem Verkauf hat der Vermieter gegenüber dem Mieter kein gesondertes Kündigungsrecht. Dem (umgewandelten) Mieter steht hingegen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Das bedeutet, sobald der Vermieter einen notariellen Kaufvertrag mit einem Käufer abgeschlossen hat, muss der Mieter gefragt werden, ob er statt des Käufers die Eigentumswohnung erwerben will und zwar zu den Bedingungen, die in dem notariellen Kaufvertrag genannt sind. Einen Verhandlungsspielraum gibt es nicht. Der Mieter hat also das Recht, in den mit dem Käufer abgeschlossenen Kaufvertrag selbst als Käufer einzutreten. Die Frist, innerhalb derer sich der Mieter entscheiden muss, beträgt zwei Monate.

Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Mietwohnungen

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung „umgewandelt“ und anschließend verkauft, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Übt er dieses nicht aus, tritt der Käufer als neuer Eigentümer und damit als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein. Für den Mieter ändert sich zunächst einmal nichts. Doch das Risiko einer Mietkündigung erhöht sich, falls der neue Eigentümer die Wohnung selbst nutzen möchte. Dann kann er eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung aussprechen. Hierfür gibt es jedoch eine gesetzliche Speerfrist von drei Jahren. Die Speerfrist beginnt, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Einige Landesregierungen haben die Sperrfrist in Gebieten, in denen Mietwohnungen besonders knapp sind, auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt.

Nach Ablauf der Sperrfrist gilt wieder der normale Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer kann also nur kündigen, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund nennt. Zudem muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Der Mieter kann sich unter Umständen auf Sozialklauseln berufen, um die Mietkündigung zu verzögern oder ganz abzuwehren (Härtefallregelungen).

Abweichende Wohnfläche

Ist in einem Mietvertrag über Wohnraum eine Wohnfläche genannt, ist diese maßgebend. Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist, gilt bis zu einer Abweichung von 10 % die in dem Mietvertrag genannte Wohnfläche. Das gilt auch für die Abrechnung der Betriebskosten. Beträgt die Abweichung mehr als 10 %, kann der Mieter die Miete kürzen, fristlos kündigen oder eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung fordern. Ist in einem Mietvertrag jedoch festgehalten, dass die Angabe zur Wohnungsgröße wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung dienen soll, kann der Mieter auch bei Flächenabweichungen von mehr als 10 % keine Rechte geltend machen (BGH VIII ZR 306/09). Für eine Mieterhöhung gelten diese Toleranzgrenzen nicht, d. h. hier ist immer die tatsächliche Wohnfläche maßgebend (BGH VIII ZR 266/14).

Kündigung von Wohnraummietverträgen

Ein Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag über Wohnraum ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen. Ein Vermieter kann dies nicht. Er benötigt einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, d.h. eine grundlose Kündigung ist unzulässig (Ausnahme: Nichtzahlung der Miete, regelmäßig unpünktliche Mietzahlung o.ä.).

Gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe sind

• Eigenbedarf (Vermieter möchte die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person nutzen),

• Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Eigentumswohnung gehindert und ihm entstehen hierdurch erhebliche Nachteile)

Kein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund ist eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung (Änderungskündigung).

Der Vermieter muss bei einer Kündigung gesetzliche Kündigungsfristen einhalten

• drei Monate bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren,
• sechs Monate bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren,
• neun Monate bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren.

Bei Untermietverhältnissen, in Jugend- oder Studentenwohnheimen, bei möblierten Zimmern sowie in Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnungen oder Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter ebenfalls wohnt, gelten anderen Regelungen. Hier darf der Vermieter auch kündigen, wenn er sich auf keinen der im Gesetz genannten Gründe berufen kann.

Kündigung bei Einliegerwohnungen und Zweifamilienhäusern

Wer als Mieter in der Einliegerwohnung eines Einfamilienhauses oder in einem Zweifamilienhaus gemeinsam mit dem Vermieter „unter einem Dach“ wohnt, genießt keinen gesetzlichen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann das Mietverhältnis jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen (gesetzliches Sonderkündigungsrecht). Eine Ausnahme gilt nur dann, sofern das Sonderkündigungsrecht für den Vermieter im Mietvertrag ausgeschlossen worden ist. Bei Wohnhäusern mit drei und mehr Wohneinheiten besteht das gesetzliche Sonderkündigungsrecht für den Vermieter nicht, selbst dann, wenn eine Wohnung leer steht oder der Vermieter zwei Wohnungen selbst nutzt (BGH VIII ZR 90/10).

Kündigungsausschluss / Kündigungsverzicht

Vermieter und Mieter können in einem Mietvertrag vereinbaren, dass für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren die gegenseitige Kündigung ausgeschlossen ist (Kündigungsverzicht / Kündigungsausschluss). Der Mietvertrag kann dann von keiner Partei vorzeitig gekündigt werden. Das Kündigungsrecht darf vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an bis zum Ablauf der Kündigungsfrist höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden. Läuft der Kündigungsausschluss vereinbarungsgemäß länger, ist die Mietvertragsklausel unwirksam, und der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (BGH VIII ZR 86/10).

Formularmietvertrag

Ein Mietvertrag über Wohnraum ist wirksam, sobald Einigkeit darüber besteht, wer Mieter und wer Vermieter ist, welche Wohnung vermietet wird, zu welchem Preis und wann das Mietverhältnis beginnen soll. Eine Schriftform bedarf es nicht, d.h. auch ein mündlicher Mietvertrag ist gültig.

In der heutigen Zeit sind schriftliche Mietverträge jedoch die Regel. Häufig werden vorgedruckte Vertragstexte von Verlagen, Mieter- und Eigentümerverbänden herausgegeben (Formularmietvertrag). Viele Vertragsklauseln sind jedoch häufig überflüssig oder führen beim Ausfüllen durch Laien zu Doppeldeutigkeiten oder gar Widersprüchen. Zudem ist nicht jede Vertragsklausel auch automatisch rechtswirksam. Deshalb sollte beim Abschluss eines Mietvertrages fachkundiger Rat eingeholt werden.

Formen eines Mietvertrags

Unbefristeter Mietvertrag

Bei einem unbefristeten Mietvertrag läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, d.h. ein Vertragsende ist nicht vorgesehen. Für Mieter gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Für Vermieter gelten andere Kündigungsfristen - je nach Wohndauer - zwischen drei und neun Monaten.

Zeitmietvertrag

Bei einem Zeitmietvertrag ist das Mietverhältnis zeitlich befristet, d.h. ein Vertragsende ist festgelegt. Während der Laufzeit des Vertrages können Vermieter oder Mieter nicht kündigen (Ausnahme: Fristlose Kündigung).

Heute gibt es praktisch nur noch den so genannten „qualifizierten Zeitmietvertrag“. Hier muss bei Vertragsabschluss im Mietvertrag ein Befristungsgrund vereinbart werden.

Beispiele: Vermieter benötigt die Wohnung nach der Vertragszeit selbst, es sind umfangreiche Umbau- oder Abrissarbeiten vorgesehen, die Wohnung soll als Dienstwohnung genutzt werden. Bei diesen qualifizierten Zeitmietverträgen muss der Mieter bei Vertragsende ausziehen, wenn der ursprüngliche Befristungsgrund noch vorliegt. Qualifizierte Zeitmietverträge müssen immer schriftlich vereinbart werden. Das gilt auch für die Angabe des Befristungsgrundes. Ist das Schriftform-Erfordernis nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag als unbefristeter Mietvertrag.

Bis zum 31.08.2001 konnten auch „einfache Zeitmietverträge“, das heißt befristete Mietverträge, abgeschlossen werden. Hier war kein Befristungsgrund notwendig. Am Ende der vorgesehenen Vertragszeit konnte der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Erhielt der Vermieter zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses dieses Fortsetzungsverlangen, konnte er das Vertragsverhältnis nur beenden, wenn er einen Kündigungsgrund hatte, zum Beispiel Eigenbedarf.

Wichtig: Dieser Typ Zeitmietvertrag gilt weiter, soweit er vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde. Heute kann er nicht mehr vereinbart werden.

Staffelmietvertrag

Ein Staffelmietvertrag ist ein schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die zukünftigen jährlichen Mietsteigerungen festgelegt werden. Die jeweilige Endsumme oder der jährliche Erhöhungsbetrag müssen im Vertrag stehen.

Staffelmietverträge werden normalerweise als Zeitmietverträge vereinbart. Während der Laufzeit des Vertrages kann der Vermieter nicht kündigen. Der Mieter hat ein hingegen ein Sonderkündigungsrecht. Er darf erstmals zum Ablauf des vierten Jahres kündigen. Danach immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Indexmietvertrag

Ein Indexmietvertrag ist ein schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete festgelegt wird, sondern auch, wie die Miete in den nächsten Jahren steigen wird. Der Mietpreis wird hier gekoppelt an einen Preisindex für allgemeine Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes.

Gefahr von Schimmel rechtfertigt keine Mietminderung

Besteht in einer Wohnung wegen der Errichtung einer üblichen, aber heute nicht mehr zeitgemäßen Bausubstanz die Gefahr, dass es zu Schimmel kommen kann, rechtfertigt dies keine Mietminderung.

Der Bundesgerichtshof kommt in seinem Urteil vom 05.12.2018 (Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) zu dem Schluss, dass Mieter keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter geltend machen können.