Richtwerte

Als „Richtwerte“ werden Mess- oder Zahlenwerte bezeichnet, die einer fachkundigen Empfehlung unterliegen. Sie sind rechtlich unverbindlich und weisen im Vergleich zu einem „Grenzwert“ eine Toleranzspanne auf.

In der Immobilienwirtschaft kommen Richtwerte in zahlreichen Bereichen zum Einsatz. Im Bereich der Immobilienbewertung gehören insbesondere Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte dazu.

Im MAKfair® Verfahren werden objektbezogene Immobilienrichtwerte (MAKfair® Richtwerte) auf Basis normierter Wertermittlungsmodelle abgeleitet und veröffentlicht. Sie dienen als Orientierungswerte für Erstgebote.

Immobilienrichtwerte

Inhalt

Immobilienrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für bebaute Grundstücke für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Immobilienrichtwertzone). Sie umfassen im Gegensatz zu einem Bodenrichtwert sowohl den Boden- als auch den Gebäudewert und werden für verschiedene Teilmärkte ermittelt und veröffentlicht. Bei Wohnimmobilien sind dies häufig Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, bei Gewerbeimmobilien Lagerhallen, Büro- und Ladenflächen.

Den Immobilienrichtwerten liegt stets ein Normobjekt (Referenzobjekt) mit definierten Eigenschaften zu Grunde. Als Bezugsgröße wird bei Wohnimmobilien meist die Wohnfläche, bei Gewerbeimmobilien die Bruttogrundfläche oder die Nutzfläche verwendet (die entsprechende Flächennorm ist üblicherweise angegeben). Als Datengrundlage zur Ableitung der Immobilienrichtwerte dienen in der Regel tatsächliche (realisierte) Kaufpreise. In anderen Fällen können sie auch aus Mieten ode mit Hilfe hedonischer Verfahren abgeleitet sein.

Verwendung

Mit Hilfe von Immobilienrichtwerten kann der Wert einer Immobilie überschlägig ermittelt werden. Die Abweichungen zwischen den Zustandsmerkmalen des Bewertungsobjekts und des Normobjekts lassen sich durch Anpassungsfaktoren berücksichtigen. Diese werden (soweit vorhanden) aus Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten abgeleitet. Je nach Art und Umfang der Abweichungen und der Qualität der Anpassungsfaktoren sollte eine sachverständige Unterstützung angefordert werden.

Für Sachverständige ist es auch möglich, den Verkehrswert (Marktwert) eines bebauten Grundstücks mit Hilfe eines Immobilienrichtwertes zu bestimmen. Die Wertermittlung erfolgt dann im Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV 2010).

Historie

Seitens der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte wurden Immobilienrichtwerte in Deutschland erstmals 1989 durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Düsseldorf unter dem Begriff „Marktrichtwerte“ veröffentlicht. Seither haben sich mehrere Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen angeschlossen. Im Jahr 2010 wurde durch die Arbeitsgruppe Immobilienrichtwert - Informationssystem (AG IRIS) der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (AGVGA.NRW) ein erster Leitfaden für die Ableitung von Immobilienrichtwerten erstellt. Im Jahr 2019 folgte eine erste Modellbeschreibung.

Derzeit werden seitens der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nur von den Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen Immobilienrichtwerte veröffentlicht. Sie stellen rechtlich betrachtet Vergleichsfaktoren im Sinne von § 193 Abs. 5, Satz 2, Nr. 4 Baugesetzbuch bzw. § 13 Immobilienwertermittlungsverordnung dar.

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen.

Sie sind bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definierten Zustandsmerkmalen (Normgrundstück). Bei der Ermittlung des Bodenwertes eines einzelnen Grundstücks sind Abweichungen von dem Normgrundstück sachkundig zu berücksichtigen (Anpassungsfaktoren).