Überbau

Ein Überbau liegt vor, wenn ein Bauwerk zu einem Teil auf einem benachbarten Grundstück errichtet worden ist.

Differenzierung

Bei einem Überbau ist zu unterscheiden zwischen dem

1. rechtmäßigen Überbau mit Einverständnis des Nachbarn,
2. unbeabsichtigten (entschuldigten) Überbau, der unbeabsichtigt ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit erfolgte,
3. beabsichtigten (unentschuldigten) Überbau, der vorsätzlich oder auf Grund grober Fahrlässigkeit erfolgte.

Darüber hinaus kann ein Überbau auch in den Fällen entstehen, in denen ein Eigentümer zunächst über seine eigene Grenze hinweg ein Bauwerk errichtet (Eigengrenzüberbauung) und die Grundstücke zu einem späteren Zeitpunkt unterschiedlichen Eigentümern zufallen. Auch ein Überbau infolge einer Grundstücksteilung ist möglich (Teilungsüberbau).

Rechtmäßiger oder unbeabsichtigter Überbau

In den Fällen des rechtmäßigen oder unbeabsichtigten (entschuldbaren) Überbaus muss der Nachbar den Überbau dulden, sofern er nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhebt. Denn in § 912 Bürgerliches Gesetzbuch ist geregelt, dass, sofern der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, der Nachbar den Überbau zu dulden hat, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend. Widerspruchsberechtigt ist nur der Eigentümer des überbauten Grundstücks.

Als Ausgleich für die Duldungspflicht ist der Eigentümer des überbauten Grundstücks durch eine Geldrente zu entschädigen (Überbaurente). Die Überbaurente wird im Grundbuch des anderen (rentenpflichtigen) Grundstücks durch eine Reallast dinglich gesichert. Die Überbaurente ist jährlich im voraus zu zahlen und geht allen übrigen Rechten vor. Aufgrund § 914 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch wird das Recht auf Zahlung einer Überbaurente nicht in das Grundbuch eingetragen. Maßgeblich für die Höhe der Überbaurente ist die Dauer der Grenzüberschreitung. Einer Verjährung besteht nicht.

Alternativ zur Rentenzahlung kann der Berechtigte gemäß § 915 Bürgerliches Gesetzbuch jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm den überbauten Teil seines Grundstücks abkauft. Die Überbaurente ist dann nur bis zur Übertragung des Eigentums zu zahlen. Mögliche Ansprüche gegen einen Bauunternehmer als Drittschädiger, der einen Überbau verursacht hat, werden durch § 912 Bürgerliches Gesetzbuch nicht ausgeschlossen.

Beabsichtigter Überbau

Bei einem durch Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit verursachten beabsichtigten (unentschuldbaren) Überbau besteht keine Duldungspflicht. Dabei handelt vorsätzlich, wer sich der unerlaubten Grenzüberschreitung bewusst ist und grob fahrlässig, wer die Grenzüberschreitung durch besonders unsorgfältiges Verhalten verursacht hat, also bei zweifelhafter Grundstücksgrenze keine Klärung herbeiführt. Das Verschulden eines Architekten ist dem Bauherrn zuzurechnen. Die gilt nicht bei Verschulden durch einen Bauunternehmer und seinen Mitarbeitern. Die Beweislast für das Nichtvorliegen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit trifft den Überbauenden.

Wertermittlung eines Überbaus

Grundsätzlich gilt, dass der Überbau durch den Eigentümer oder den Erbbauberechtigten verursacht sein muss. Überbauungen durch einen Nießbraucher, Mieter oder Pächter brauchen nicht geduldet zu werden. Dies gilt auch, sofern der Überbau gegen geltendes Baurecht oder gegen die allgemein geltenden Regeln der Baukunst verstößt und ein gefahrenträchtiger Zustand entsteht. Zudem ist es gleichgültig, ob der Überbau unterhalb, auf oder oberhalb der Eroberfläche erfolgt. Eine gemeinsame Giebelmauer auf der Grundstücksgrenze steht im Miteigentum beider Grundstückseigentümer. Mauern, Zäune, Tore oder vergleichbare Anlagen fallen nicht unter den Begriff „Bauwerk“. Der Überbau bleibt wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, von dem überbaut wurde und damit auch Eigentum des Überbauers.

Der Eigentümer des überbauten Grundstücks hat entgegen den §§ 903, 1004 Bürgerliches Gesetzbuch den Überbau zu dulden, sofern die Voraussetzungen des § 912 Bürgerliches Gesetzbuch erfüllt sind. Die Höhe der Entschädigung in Form einer Überbaurente oder einer einmaligen Entschädigung kann durch einen Sachverständigen mit Hilfe finanzmathematischer Methoden ermittelt werden.