Steuerliche Abschreibung von Gebäuden

Gebäude unterliegen einer anderen steuerlichen Abschreibung als der Grund und Boden auf dem sie stehen. Eine steuerliche Kaufpreisaufteilung dient dazu, den Gesamtkaufpreis einer Immobilie in einen Gebäude- und einen Bodenwertanteil zum Zweck der steuerlichen Gebäudeabschreibung gemäß § 7 Abs. 4 bis 5a Einkommenssteuergesetz aufzuteilen. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die steuerliche Abschreibung. Die Ermittlung des Gebäudeanteils ist im Bewertungsgesetz jedoch nicht geregelt.

Derzeitige Rechtslage

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (IX R 86/97, Urt. 10.10.2000) ist der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sog. „Restwertmethode“, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte des Grund und Bodens und der Gebäude aufzuteilen. Für die Ermittlung der Teilwerte (Boden- und Gebäudewertanteil) bestehen keine steuerrechtlichen Bewertungsvorschriften. Die Wertanteile sind auf Basis der Grundsätze zur Ermittlung von Verkehrswerten im Sinne der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) zu ermitteln.

Wertermittlungsverfahren

In § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswertes drei Verfahren aufgeführt. Es sind

• das Vergleichswertverfahren (§§ 15 ImmoWertV),
• das Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV),
• das Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV).

Als Wertermittlungsverfahren kommt bei Wohn- sowie Wohn- und Geschäftshäusern üblicherweise das Sachwertverfahren zur Anwendung (BFH, Urt. vom 15.01.1985, Urt. vom 10.10.2000, Bestätigt: BFH, Urt. vom 11.02.2003, Urt. vom 29.05.2008). Eine Ausnahme kann bei reinen Geschäftshäusern (z. B. vermietete Büro- und anderen gewerblich genutzten Objekte) vorliegen (BFH - Beschluss vom 24.02.1999, Urt. vom 29.05.2008). In diesen Fällen ist das Ertragswertverfahren anzuwenden.

Sachwertverfahren

Zur Ermittlung der Teilwerte wird üblicherweise das Sachwertverfahren herangezogen. Dabei liegt der Rechtsprechung der Grundgedanke zu Grunde, dass bei Neubauobjekten die Teilwerte aus den Grundstückskosten und den Gebäudeherstellungskosten gebildet werden. Dieses Prinzip wird durch Anwendung des Sachwertverfahrens auf Bestandsobjekte übertragen. Die Verwendung von Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) ist nicht erforderlich, da sich diese im gleichen Verhältnis auf den Bodenwert als auch auf den Gebäudewert auswirken würden.

Als „Gebäude“ wird der bewertungsrechtliche Gebäudebegriff verwendet. Der Wert der Außenanlagen (Einfriedungen, Hofbefestigungen, Parkplätze usw.) wird dazugerechnet. Als Baujahr wird das Jahr der Bezugsfertigkeit angesetzt. Stellplätze für Kraftfahrzeuge sind zu berücksichtigen, sofern es sich um allseitig umschlossene Stellplätze für Personenkraftwagen handelt (Garagen, Tiefgaragen). Offene Stellplätze oder Carports gehören somit nicht dazu. Sie werden über die Außenanlagen erfasst.

Ein privater Nutzungsanteil ist durch eine Aufteilung des betrieblichen und privaten Anteils nach dem Wohn- und Nutzflächenverhältnis zu berücksichtigen.

Bei reinen Geschäftshäusern werden Außenanlagen als selbständige Wirtschaftsgüter behandelt. Die Abschreibungen richten sich dabei nach den für bewegliche Wirtschaftsgüter geltenden Vorschriften. Die für die Abschreibung maßgebliche Nutzungsdauer ist in den Abschreibungstabellen geregelt. Bei Mietereinbauten sind Absetzungen nach den für Gebäude geltenden Grundsätzen vorzunehmen.

Die Bezugsfertigkeit eines Gebäudes gilt als gegeben, sobald das Gebäude bzw. der Gebäudeteil von den künftigen Bewohnern oder sonstigen Nutzern nach objektiven Verhältnissen genutzt werden kann. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend.

Arbeitshilfen

Das Bundesfinanzministerium hat auf seiner Internetseite eine kostenlose Arbeitshilfe zur Auf­tei­lung ei­nes Ge­samt­kauf­prei­ses für ein be­bau­tes Grund­stück (Kauf­preis­auf­tei­lung) bereit gestellt. Mit der Arbeitshilfekann der Steuerpflichtige eine qualifizierte Schätzung selbst durchführen und dem Finanzamt zur Prüfung vorlegen. Die Schätzung kann bei Bedarf sachverständig widerlegt werden.

Die Methodik verwendet typisierte Herstellungskosten (THK). Hinsichtlich Gebäudeart, Instandhaltung oder Sonderbauteilen wird von Durchschnittswerten ausgegangen. Außenanlagen (einschließlich Stellplätze) werden pauschal berücksichtigt. Der Verkehrswert lässt sich nicht ermitteln, da keine Marktanpassungsfaktoren (z.B. Sachwertfaktoren) verwendet werden.