Konversion

Der Begriff "Konversion" bedeutet Umwandlung oder Umdeutung. In der Immobilienwirtschaft ist damit meist die Umwandlung ehemals militärisch genutzter Liegenschaften in zivile Nutzungen gemeint.

Ziele der Konversion

Bei ehemals militärisch genutzten Liegenschaften ist das Ziel der Konversion die Flächen einer geordneten städtebaulichen oder sonstigen Nachfolgenutzung zuzuführen. Der Begriff findet jedoch auch bei anderen Umwandlungen von Liegenschaften mit öffentlicher Zweckbindung Verwendung.

Planungsrechtliche Situation

Konversionsliegenschaften sind bis zu ihrer Entwidmung Gemeinbedarfsflächen. Bei der Bewertung ehemaliger oder künftiger Gemeinbedarfsflächen, sind grundsätzlich drei Fallgruppen zu unterscheiden:

1. künftige Gemeinbedarfsflächen, d. h. Flächen, die vormals privatwirtschaftlich genutzt wurden und nun einem Gemeinbedarf zugeführt werden sollen
2. bleibende Gemeinbedarfsflächen, d. h. Flächen, die bereits als solche genutzt oder sich bereits im Eigentum der öffentlichen Hand befinden
3. aufzugebende Gemeinbedarfsflächen, die sich im Eigentum der öffentlichen Hand befinden, deren öffentliche Zweckbindung aber in absehbarer Zeit entfällt

In der Immobilienwertermittlungsverordnung sind keine konkreten Regelungen für die Bewertungen von künftigen oder abgehenden Gemeinbedarfsflächen enthalten. Grundsätzlich sollten Konversionsflächen, ebenso wie Gewerbe- oder Industriegrundstücke, auf ihre legal zulässige und wirtschaftlich vernünftige Nachfolgenutzung hin bewertet werden. Dabei ist es für eine sachgerechte Bewertung erforderlich, sich von der derzeitigen Nutzung zu befreien.

Maßgeblich für die Bewertung sind die zukünftigen bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen sowie die Verwendbarkeit der baulichen Anlagen für rentierliche Folgenutzungen und die Nachfrage nach diesen Liegenschaften auf dem Immobilienmarkt.

Liegenschaften mit öffentlicher Zweckbindung sind in Flächennutzungsplänen häufig als Sondergebiete dargestellt. Sofern ein Bebauungsplan besteht, sind sie dort gleichlautend ebenfalls häufig als Sonderbauflächen festgesetzt. Fällt die öffentliche Zweckbindung weg, handelt es sich in aller Regel um unbeplante Flächen, die nunmehr in eine ortsgerechte Bauleitplanung einbezogen werden müssen. Dabei stellt sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt, insbesondere bei militärischen Liegenschaften, das Planungsrecht der Gemeinde entsteht.

Das Bundesverwaltungsgericht hat hierzu klargestellt, dass zur Entwidmung von Bundesbahnflächen aus Gründen der Rechtsklarheit und -sicherheit eine eindeutige Bekundung der Aufgabe der bisherigen Sondernutzung stattfinden muss. Nach allgemeiner Rechtsauffassung lässt sich hieraus ableiten, dass die Gemeinden einen Rechtsanspruch darauf haben, dass ihnen durch die zuständigen Ministerien mitgeteilt wird, ob die öffentliche Zweckbindung von Liegenschaften aufgegeben wird. Fehlt es an einer förmlichen Entwidmung, können insbesondere militärisch genutzte Flächen nicht im Wege der gemeindlichen Bauleitplanung mit dem Ziel der Umnutzung rechtsverbindlich überplant werden. Unabhängig davon kann die Gemeinde jedoch mit der Vorbereitung einer örtlichen Bauleitplanung beginnen. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies jedoch, dass die Bewertung auf den künftigen planungsumbaurechtlichen Status nach Entfallen der öffentlichen Zweckbindung abgestellt werden muss.

Marktferne Kaufpreisvorstellungen

Eine besondere Problematik im Zusammenhang mit Konversionsflächen besteht darin, dass der Eigentümer einer derartigen Fläche – sofern diese an die örtliche Gemeinde veräußert werden soll – die Liegenschaft zum vollen Wert, d. h. zum Verkehrswert veräußern möchte. Hierbei gilt das haushaltsrechtliche Prinzip der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit. Es wird also von der Gemeinde verlangt, dass diese eine Bauleitplanung durchführt und die Grundstücke nach Konkretisierung der Planungsabsichten, bzw. sogar erst nach der Rechtswirksamkeit der Bauleitplanung an die Gemeinde veräußert. Dies hätte zur Folge, dass bei der Veräußerung der erhöhte Entwicklungszustand gegeben und somit der Entwicklungsgewinn vom Eigentümer allein abgeschöpft werden würde. Die Gemeinden als Träger der Planungshoheit akzeptieren diese Vorgehensweise oftmals nicht, da erst durch ihre städtebaulichen Aktivitäten ein höherer Wert entsteht. Der Planungsgewinn sei infolge dessen, durch die Gemeinde abzuschöpfen.

Derzeitige Rechtslage

Derzeit existiert kein gesetzlich vorgegebenes Modell für die Übertragung von Konversionsliegenschaften an kommunale oder private Erwerber. Bei der Bewertung ist deshalb zu beachten, ob sie

• auf den planungsunbeeinflussten Wert, d. h. auf der Basis der zum Zeitpunkt des Abzugs rechtlich und faktisch bestehende Nutzungsmöglichkeit oder
• auf Grundlage der zum Wertermittlungsstichtag gegebenen Nutzungsmöglichkeit oder
• auf der fiktiv nach Rechtskraft oder einem anderen Verfahrensstand noch zu erstellenden Bebauungsplans abgestellt wird.

In der Praxis kann die vorgeschriebene Problematik u. a. durch sogenannte „Nachbesserungsklauseln“ geheilt werden. Die Klauseln enthalten eine Vereinbarung über die Aufteilung des Entwicklungsgewinns zwischen dem Eigentümer und der Gemeinde für den Fall einer erfolgreichen Realisierung bei der Entwicklung eines Projekts. Dabei werden in vielen Fällen Sachverständige beratend hinsichtlich der Auswirkungen von unterschiedlichen Entwicklungszuständen auf den Verkehrswert (Marktwert) und der Kostenmehrung und Einnahmeausfälle sowie der sonstigen Auswirkungen bei einer verzögerten Veräußerung und städtebaulichen Entwicklung hinzugezogen. Dabei besteht die Aufgabe zunächst darin, ein Wertermittlungsmodell zu entwickeln, dessen Parameter je nach Verhandlungsstand angepasst werden und so zu einem transparenten und sachgerechten Interessenausgleich führen. In diesen Modellen können weitere Komponenten, wie z. B. Freilegungskosten, Dekontaminierungskosten (insbesondere bei ehemals militärisch genutzten Flächen), besondere Erschließungskosten (z. B. Umverlegung von Versorgungsleitungen), Wartezeiten bis zu einer Nachfolgenutzung, berücksichtigt werden.

Marktwert baulicher Anlagen

Die auf den Grundstücken vorhandenen Gebäude und Außenanlagen stellen nur insofern einen Marktwert dar, wie sie für eine potentielle rentierliche Nachfolgenutzung bedeutsam oder verwertbar sind. Einzelfallabhängig können einzelne Gebäude also vollwertig oder minuswertig sein. Je nachdem, ob sie ohne bauliche Änderungen in eine Nachfolgenutzung überführt werden können oder nicht. Dabei müssen die Kosten für Umbau-, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sachgemäß berücksichtigt werden. Ebenso die Verwertungserlöse für verwertbare Bauteile, aber auch Mietausfälle aufgrund von Umbau- oder Umstrukturierungsmaßnahmen. Zudem bedarf eine sachgerechte Bewertung einer genauen Marktanalyse und Bestandsaufnahme, in welchem Umfang das Gebäude oder Gebäudeteile sowie Teile der Außenanlagen gemäß der der Immobilienbewertung zugrunde gelegten künftigen Nutzungskonzeption verwendet werden können. Nicht sachgemäß ist es, bei Objekten ohne zivile Nachnutzungsmöglichkeiten die Sach- bzw. Substanzwerte der Anlagen der vormaligen Nutzung als Grundlage für die Bemessung des Verkehrswerts einer künftigen Nutzung zur Grundlage zu machen.

Wertermittlungsverfahren

In Bezug auf die heranzuziehenden Wertermittlungsmodelle kommt dem Sachwertverfahren in der Regel eine stützende Funktion zu. Der Sachwert führt nämlich nur dann zu einem sachgerechten Ergebnis, wenn er als ein Äquivalent für die von einem Erwerber aufzubringenden Baukosten zur Verwirklichung der zivilen Anschlussnutzung angesehen werden kann und sich der gewöhnliche Geschäftsverkehr daran orientieren würde.

Primär ist deshalb das Ertragswertmodell heranzuziehen, welches dann zu marktkonformen Ergebnissen führt, wenn es auf eine zukünftige rechtlich zulässige und wirtschaftlich vernünftige Nutzung abstellt. Dies ist dann der Fall, wenn in die Ertragswertermittlung marktkonforme und sachgerechte Daten (Miete, Bodenwert, Restnutzungsdauer usw.) einfließen. Dabei sind (wie oben bereits erwähnt) auch Umbau- und Modernisierungsaufwendungen, Instandsetzungsaufwendungen, Mietausfälle während Umbau- und Instandsetzungsmaßnahmen bis zur Neuvermietung, wirtschaftliche Baumängel (wie z. B. überhöhte Räume oder unzeitgemäße Grundrisse und wirtschaftliche Überalterung) sowie Zinsverluste während der Überführung in eine Nachfolgenutzung, einzubauen. Dabei kann die sachgerechte Anwendung des Ertragswertverfahrens auch zum Liquidationswertverfahren führen. In diesem Fall übersteigt der Bodenertragsanteil den Gebäudeertragsanteil, d. h. die vorhandene Immobilie ist für eine wirtschaftlich vernünftige Nachfolgenutzung nicht mehr geeignet. In diesen Fällen macht es überdies auch keinen Sinn, dass Sachwertverfahren als stützendes Verfahren anzuwenden. Das gilt auch dann, sofern sich die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen noch in technisch einwandfreier Bausubstanz befinden, denn durch das Liquidationswertverfahren wurde ja nachgewiesen, dass den baulichen Anlagen kein über den Bodenwert hinausgehender Wert mehr beizumessen ist. In der Praxis hat sich überdies gezeigt, dass die Sachwertfaktoren für übergroße Gewerbe- und Industriegrundstücke, insbesondere in ländlichen Bereichen, durchaus Größenordnungen von 0,5 bis 0,7 annehmen können. Sollten die Faktoren kleiner 0,7 annehmen, sollte überprüft werden, ob diese erhebliche Marktabweichung des vorläufigen Sachwerts eventuell in unsachgemäß hohen und nicht auf die Verwertbarkeit für die Nachfolgenutzung abgestellten Sachwertansätze zurückzuführen ist. In diesen Fällen kann es sein, dass z. B. Abweichungen von der ortsüblichen Miete, unwirtschaftliche Grundrisse o. ä., nicht sachgemäß berücksichtigt worden sind.

Fazit

Zusammenfassend sind bei der Bewertung von Konversionsliegenschaften folgende Besonderheiten in Bezug auf eine „normale“ Immobilienbewertung zu beachten:

1. Es ist auf eine bauplanungsrechtliche Festlegung der für die Nachfolgenutzung gegebenen Entwicklungsstufe abzustellen.
2. Die zulässigen Nutzbarkeiten sind festzulegen.
3. Boden- und Gebäudekontaminierungen sind zu berücksichtigen
4. Die Bewertungsergebnisse sind auf potentielle Nachfolgenutzungen abzustellen; dabei sind die notwendigen Umbau- und Modernisierungskosten sowie Wartezeiten sachgemäß zu schätzen und in einem plausiblen Wertermittlungsmodell abzubilden.

Die Sicherheit hinsichtlich des Wertermittlungsergebnisses ist umso größer, je weiter die zukünftige städtebauliche Nutzungskonzeption konkretisiert wird. Die größtmögliche Sicherheit besteht in dem Zeitpunkt, in dem die Bauleitplanung rechtskräftig und die Erschließung gesichert ist.