Maklerprovision

Seit dem 23.12.2020 ist das »Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser« in Kraft. Seit dem gilt der Grundsatz, dass der Verkäufer einer derartigen Immobilie bei beauftragter Doppeltätigkeit des Immobilienmaklers maximal die Hälfte der Maklerprovision auf den Käufer abwälzen darf. Anders gesagt: Schließen Verkäufer und Käufer mit einem Makler einen Vertrag, sollen beide im Erfolgsfall die gleiche Provision zahlen.

Inhalt

Eine Provisionsfreiheit für Verkäufer gibt es nicht mehr. Maklerverträge bedürfen zudem zwingend der Textform (mit Widerrufsrecht); mündliche Vereinbarungen sind nicht mehr erlaubt. Ein Verstoß gegen die neuen Regelungen führt zur Unwirksamkeit des gesamten Maklervertrages. Die Höhe der Provision kann der Verkäufer mit dem Makler weiterhin frei verhandeln. Mehrerlösvereinbarungen (Bonus bei Erreichen einer bestimmten Kaufpreissumme) sind unzulässig.

Anwendungsbereich

Auf die neue Regelung können sich käuferseitig nur Verbraucher (§ 13 BGB) und Gesellschaften bürgerlichen Rechts berufen, die eine Immobilie für private Zwecke erwerben. Ob diese selbst genutzt oder vermietet werden soll, spielt keine Rolle. Das Gesetz beschränkt sich zudem auf Einfamilienhäuser (auch mit Einliegerwohnung) sowie Eigentumswohnungen. Für andere Immobilienarten (z.B. Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Forst- und Landwirtschaft) sowie für gewerbliche Erwerber gilt das neue Gesetz nicht.

Rückblick

Bisher waren in Deutschland beim Kauf von Immobilien weder die Höhe noch die Aufteilung der Maklerprovision gesetzlich geregelt. Im Gegensatz zu anderen Regionen ist es im Emsland üblich, dass der Verkäufer den Immobilienmakler auswählt und dieser eine Käuferprovision von 5,95% ansetzt. Die Verpflichtung zur Zahlung der Provision wird vollständig auf den Käufer abgewälzt.

Dieses Modell der Doppeltätigkeit des Immobilienmaklers bleibt auch künftig erhalten. Die Doppeltätigkeit entsteht, sobald der Verkäufer den Käufer an der Provisionszahlung beteiligen will. Der Makler muss in diesem Fall gleichermaßen die Interessen des Verkäufers und des Käufers vertreten. Künftig muss sich der Verkäufer bei diesem Modell jedoch zur Hälfte an der Maklerprovision beteiligen.

Alternativen

Wer seine Immobilie verkaufen möchte sollte überlegen, ob die Doppeltätigkeit des Maklers tatsächlich gewünscht ist, denn Makler geraten dadurch nicht selten in Interessenskonflikte. Das Versprechen oder die Erwartung eines hohen Kaufpreises auf der einen Seite und die Erwartung eines günstigen (oder zumindest rabattierten) Kaufpreises auf der anderen.

Bedenklich wird es auch, wenn der Käufer versucht, das Verhalten des Maklers zu beeinflussen, indem er ihm Folgegeschäfte in Aussicht stellt (z. B. Senkung des Kaufpreises als Gegenleistung für die Vermarktung einer weiteren Immobilie, Abschluss einer Finanzierungs-, Versicherungs- oder Handwerkerleistung).

Verzichtet der Verkäufer auf die Doppeltätigkeit des Maklers und beauftragt stattdessen die Einzeltätigkeit, kann der Makler einseitig nur für den Verkäufer tätig werden. Er braucht dementsprechend nur seine Interessen zu vertreten. Die Höhe der Provision kann der Verkäufer im Vorfeld aushandeln. Die Zahlungspflicht entsteht erst, nachdem der Makler die vereinbarte Leistung erbracht hat.

Auch bei der Einzeltätigkeit des Maklers ist es zulässig, dass der Käufer einen Teil der vom Verkäufer an den Makler geschuldeten Provision übernimmt. Dies gilt allerdings maximal bis zur Hälfte des geschuldeten Betrages. Zudem ist der Käufer erst dann zur Zahlung verpflichtet, nachdem der Verkäufer dem Käufer nachgewiesen hat, dass er seine Zahlung an den Makler auch tatsächlich geleistet hat. Die teilweise Übernahme der Zahlungsverpflichtung kann auch eine zusätzliche Grunderwerbsteuerschuld auslösen. Denn die Übernahme der Provisionsschuld durch den Käufer stellt die Befreiung von einer Verbindlichkeit des Verkäufers dar. Das Finanzamt könnte dies als Gegenleistung im Sinne des § 9 GrEStG werten

Ausblick

Durch die gesetzliche Neuregelung erlischt die Provisionsfreiheit für Verkäufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Wünscht der Verkäufer die Doppeltätigkeit des Maklers, muss er künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. Es empfiehlt sich also, Vergleichsangebote einzuholen und Maklerleistungen zu vergleichen.