Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die bei Kauf, Tausch oder Erwerb eines Grundstücks (oder Grundstücksteils) einschließlich darauf befindlicher baulicher Anlagen anfällt. Sie bezieht sich also sowohl auf den Bodenwert (Wert des unbebauten Grundstücks) als auch auf den Gebäudewert (Wert der baulichen Anlagen). Erbbaurechte, Gebäude auf fremden Böden oder dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte (§ 15 Wohnungseigentumsgesetz, § 1010 Bürgerliches Gesetzbuch) unterliegen ebenfalls dieser Steuer.

In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0% (Stand 2023).

Rechtsgrundlage

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrdEStG). Die Steuer wird von den Bundesländern erhoben. Sie beträgt in Niedersachen derzeit 5,0 % (andere Bundesländer 3,5 bis 6,5 %). Im Jahr 2017 betrug das so erzielte Steueraufkommen bundesweit rund 700 Mrd. EUR.

Ankaufsnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Nebenkosten, die bei einem Immobilienerwerb anfallen. Weitere Nebenkosten sind Notar- und Grundbuchkosten, Provisionen (Makler), Pfandrechte (Grundschulden, Hypoteken). Die Nebenkosten können bis zu 15 % des Kaufpreises erreichen.

Wichtig: Der Notar klärt keine steuerlichen Fragen! Die zahlreichen Weichenstellungen, die für die Grunderwerbsteuerpflicht eine Rolle spielen, zeigen, dass das Hinzuziehen eines Steuerberaters sinnvoll sein kann. Ein Notar ist zu einer steuerlichen Beratung nicht verpflichtet hat und unterlässt sich meist auch aus Gründen der Haftung.

Bemessungsgrundlage

Bemessungsgundlage für die Grunderwerbsteuer ist der so genannte "Wert der Gegenleistung" (§ 8 Abs. 1 GrdEStG). Dies ist in der Regel der Kaufpreis, der sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammensetzt. Daneben werden auch Grundschulden, Hypotheken, Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Maklerprovisionen o. ä. besteuert, sofern diese vom Käufer übernommen werden.

In einem Zwangsversteigerungsverfahren ist das Meistgebot einschließlich aller bestehen bleibenden Rechte und Verpflichtungen maßgebend. Bei einer Enteignung gilt die Höhe der Entschädigung als Maßstab.

Zum Wert der Gegenleistung gehören also auch

• Leistungen, die der Erwerber dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt,

• Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen (ohne öffentlich-rechtliche Lasten oder Erbbauzinsen)

• Leistungen, die der Erwerber des Grundstücks anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, daß sie auf den Erwerb des Grundstücks verzichten (z.B. Vorkaufsrecht),

• Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, daß der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überläßt.

Befreiungen

Beträgt der Wert der Gegenleistung weniger als 2.500,00 EUR, ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Daneben gibt es einige Sonderfälle, bei denen ebenfalls keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Hierzu gehören

• Erwerb durch Erbschaft (von Todes wegen) oder Schenkung (unter Lebenden),

• Erwerb einer zum Nachlaß gehörenden Immobilie durch Miterben zwecks Teilung des Nachlasses,

• Erwerb durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers,

• Erwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft,

• Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (hierzu gehören auch Stiefkinder, Ehegatten und Lebenspartner, nicht jedoch Geschwister),

• Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses.

Sonderfall: Neubau

Erstreckt sich der Erwerbsvorgang auf ein noch zu errichtendes Gebäude ist der Wert des Grundstücks abweichend nach den tatsächlichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes maßgebend (§ 8 Abs. 2 GrEStG)..

Bei einem Neubau lässt sich die Grunderwerbsteuer reduzieren, indem man getrennte Verträge abschließt. Der Erwerb des Grundstücks erfolgt durch einen notariellen Kaufvertrag. Für das Gebäude wird ein Bauleistungsvertrag abgeschlossen. Beide Verträge müssen zeitlich möglichst weit auseinander liegen. Üblich ist hierbei ein Zeitraum von meheren Wochen. Wichtig ist, dass die beiden Verträge nicht in einem Zusammenhang stehen. Beispielsweise darf die Baufirma nicht Eigentümer des Grundstücks sein oder in einer sonstigen geschäftlichen zum Eigentümer stehen.

Sofern der Vertrag für den Grundstückserwerb und der Vertrag für die Bauleistung nicht getrennt werden können, besteht noch die Möglichkeit, dass der Käufer Eigenleistungen einbringt. Verpflichtet sich der Käufer zu Eigenleistungen (z. B. Verlegung von Bodenbelägen, Tapezieren, Außenanlagen) wird dadurch die Bemessungsgrundlage reduziert und damit auch die zu zahlende Grunderwerbsteuer.

Mobile Einrichtungsgegenstände

Mobile Einrichtungsgegenstände sind von der Grunderwerbsteur befreit. Wer also beispielsweise Einbauküchen, Gartenmöbel, Markisen, Saunen oder Gardinen mit erwirbt, sollte diese Gegenstände im Kaufvertrag einzelnen benennen und den Wert beziffern. Dadurch wird die Bemessungsgrundlage reduziert.

Der Wertanteil der mobilien Einrichtungsgegenstände sollte nicht mehr als 15 % des Kaufpreises betragen. Liegt er dennoch höher, sollte dies durch Rechnungen oder Quittungen belegt werden.

Maklerprovision

Wer sich in einem notariellen Kaufvertrag zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet und den zu zahlenden Betrag beziffert, muss hierauf Grunderwerbsteuer entrichten.

Beispiel:

Der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus beträgt 250.000 EUR, die Maklerprovision 5,0 % (somit 12.500 EUR). Der Notar berechnet seine Gebühren dann nach dem "Wert der Gegenleistung", also 250.000 EUR + 12.500 EUR = 262.500 EUR. Diesen Wert legt auch das Finanzamt als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zu Grunde.

Wird im Kaufvertrag nur auf die bestehende Zahlungsverpflichtung hingewiesen (ohne Preisangaben), handelt es sich um eine rein deklaratorische Vertragsbestimmung. Diese führt nicht zu einer Erhöhung der Gebühren und damit auch nicht der Grunderwerbsteuer. Eine Maklerprovision ist nur dann zusätzlicher Kaufpreisbestandteil, wenn der Erwerber die an sich vom Veräußerer allein zu zahlende Provision in dem notariellen Kaufvertrag übernimmt oder sich einer der Parteien erst im Kaufvertrag zur Übernahme der Maklerprovision verpflichtet (vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2008, III ZR 60/08).

Wohn- und Teileigentum

Wer Wohn- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz erwirbt (Eigentumswohnung, Garagenstellplatz, Ladenlokal, Büroräume) übernimmt damit auch die anteilge Instandhaltungsrücklage, die die Eigentümergemeinschaft zur Deckung von Instandsetzungskosten gebildet hat. Vielfach wird der Anteil an der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag aufgeführt, um die Bemessungsgrundlage zu reduzieren.

Der BFH hat in seiner Entscheidung vom 16.09.2020 (II R 49/17) jedoch klargestellt, dass die anteilige Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft ist (§ 10 Abs. 7 Satz 1 WEG) und nicht Vermögen des Wohn- bzw. Teileigentümers. Auch der mit dem Eigentumsübergang verbundene gesetzliche Übergang der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf den Erwerber rechtfertige es nicht, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die anteilig entfallende Instandhaltungsrückstellung zu mindern.

Gewerbeimmobilien

Wer eine Immobilie betrieblich nutzt und damit steuerpflichtige Einkünfte erzielt, kann die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen. Die Absetzung des kompletten Betrags erfolgt dabei nicht auf einmal, sondern muss über die Nutzungsdauer aufgeteilt werden. Auch wenn das Objekt vermietet wird, kann die Grunderwerbsteuer später als Werbungskosten geltend gemacht werden

Fotovoltaikanlage

Eine Fotovoltaikanlage unterlegt der Grunderwerbsteuer, es sei denn, sie wird gewerblich genutzt.

Notarkosten

Die Kosten einer notariellen Beurkundung (Notarkosten) sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Das liegt daran, dass das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bei einem Grundstückserwerb die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags verlangt. Es handelt sich also um eine gesetzliche Verpflichtung des Erwerbers, die dem entsprechend nicht besteuert wird.

Grundbuchkosten

Auch die zum Eigentumserwerb notwendigen Eintragungen in das Grundbuch (Grundbuchkosten) stellen eine gesetzliche Verpflichtung des Käufers dar. Sie sind ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit.

Die mitunter notwendige Löschung von Grundpfandrechten stellt hingegen eine Verpflichtung des Veräußerers dar. Denn dieser ist bei einem Kaufvertrag laut Gesetz verpflichtet, eine Sache frei von Rechtsmängeln zu verschaffen.

Vermessungskosten

Die Vermessungskosten trägt in der Regel der Veräußerer. Sie sind somit steuerlich unbedenklich. Zahlt sie allerdings der Erwerber, sind sie Teil der Gegenleistung und erhöhen die Bemessungsgrundlage.