Wohnimmobilien

Wohnwetterkarte

Bundesweiter Immobilienmarkt

Die Wohnwetterkarte 2021 zeigt die „Großwetterlage" im deutschen Wohnungsmarkt anhand eines Temperaturgefälles von heiß bis kalt und gibt eine Aussicht auf die Lage in den kommenden drei bis fünf Jahren. Die Landkreise Emsland und Grafschaft Bentheim gehören zu den bundesweiten HotSpot-Regionen obwohl sich weder große Ballungsräume noch Hochschulen in der Nähe befinden. Die Gründe sind vor allem in einer starken mittelständischen Wirtschaft zu finden.

Postbank Wohnatlas

Bundesweiter Immobilienmarkt

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt bis auf Kreisebene beleuchtet. Die Preisanalyse wird vom Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank erstellt und untersucht die Entwicklung der Immobilienpreise in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.

Die aktuelle Fassung belegt einen Preisanstieg mit noch höherem Tempo als in den Vorjahren. Im Durchschnitt über alle Regionen hinweg lag der Preisanstieg im Jahr 2021 bei 14,2 %, 2020 betrug er nur 9,6 % und 2019 nur 9,3%. Dabei stiegen nicht nur die Preise in den Großstädten, sondern teilweise noch stärker im Umland. Grund hierfür könnten die anhaltend niedrigen Zinsen, eine ungebremste Nachfrage und ein stagnierendes Angebot sein. Möglicherweise bewirkt die Angst vor Zinserhöhung und steigender Inflation eine größere Nachfrage nach Immobilien als Geldanlage.

Die nachfolgende Grafik zeigt die Prognose des HWWI bis zum Jahr 2035. Demnach wird davon ausgegangen, dass die Immobilienpreise in der Mehrheit der Regionen stagnieren oder sogar abnehmen werden. Die Kaufpreise in Metropolen und ihrem Umland werden zunächst jedoch weiter ansteigen. Für die kommenden Jahre rechnet das HWWI außerdem mit Preissteigerungen im süddeutschen Raum sowie im Weser-Ems-Gebiet.

Die Daten für den Postbank Wohnatlas errechnete das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI). Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie das Wirtschaftswachstum und der demografische Wandel sowie das Wohnraumangebot einer Region. Einen wichtigen Preistreiber für die Kaufpreise stellt die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt dar, die sich wiederum durch die demografische Entwicklung und die Entwicklung der Einkommen bestimmt.

Großstädte und ihr Umland profitieren häufig von Land-Stadt-Wanderungen. Eine wachsende Bevölkerung braucht mehr Wohnraum, was sich auf die Kaufpreise auswirkt. Ländliche Regionen mit schwacher Wirtschaftsstruktur und einer alternden Bevölkerung landen eher auf den unteren Plätzen, d.h. aufgrund der sinkenden Nachfrage sinken auch die Kaufpreise.

Neubaubedarf

Bundesweiter Immobilienmarkt

Bautätigkeit

Bundesweiter Immobilienmarkt

Ein- und Zweifamilienhäuser

Regionaler Immobilienmarkt

Preisniveau

Erbbaurechte

In den Landkreisen Emsland, Grafschaft Bentheim und Osnabrück ist der Anteil von Ein- und Zweifamilienhäusern im Erbbaurecht relativ hoch. Führend ist der Landkreis Osnabrück mit rund 100 Kaufverträgen pro Jahr. Damit werden in diesem Landkreis jährlich etwa doppelt so viele Erbbaurechte gehandelt, wie in den Landkreisen Emsland und Grafschaft Bentheim zusammen.

Zu den größten Erbbaurechtsgebern gehören die Fürst zu Bentheimische Domänenkammer in Steinfurt, die Arenberg - Meppen GmbH (Arenberg Stiftung), die Klosterkammer Hannover sowie die evangelische und katholische Kirche.

Das Erbbaurecht ist dadurch gekennzeichnet, dass der Erbbauberechtigte an dem Grund und Boden kein Eigentum, sondern ein befristetes Nutzungsrecht erwirbt. Deshalb erzielen Erbbaurechte üblicherweise geringere Kaufpreise als vergleichbare Objekte im Volleigentum. Die Wertabschläge für Erbbaurechte im Vergleich zum Volleigentum betragen ca. 10 % bis 25 %.

Maßgebend für die Höhe des Wertabschlages sind

die Restlaufzeit des Erbbaurechtvertrages,
die Lage (Bodenwert),
die Höhe des tatsächlichen Erbbauzinses,
die Höhe der Entschädigung bei Zeitablauf des Erbbaurechts,
die Wertsicherungsklausel zur Anpassung des Erbbauzinses.

Der regionale, langjährige und marktübliche Erbbauzinsfuß in Bezug auf einen beitrags- und abgabefreien Bodenwert beträgt rund 2,5 %, auf einen beitrags- und abgabepflichten Bodenwert rund 4,5 %.