Wert - Gutachten

Inhalt

Inhalt eines Immobilien Wert-Gutachtens ist die Begründung oder Abwehr von Ansprüchen bei gerichtlichen, außergerichtlichen oder steuerlichen Auseinandersetzungen zur Schaffung eines qualifizierten Beweismittels. Die Ausarbeitung ist so verfasst, dass sie für Laien nachvollziehbar und für Fachkundige nachprüfbar ist.

Sie wird von einem DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen persönlich erstellt und enthält alle bedeutsamen tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten sowie Berechnungen und Schlussfolgerungen.

Die Ausarbeitung erfüllt die strengen Standards der ImmoWertV 2010 sowie der ihr nachgeordneten Richtlinien.

Anlässe

Anlässe sind gerichtliche oder außergerichtliche Auseinandersetzungen bei Scheidung, Erbschaft oder Zwangsversteigerung. Ebenso bei steuerlichen Auseinandersetzungen zur Bemessung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer.

Zu den von uns bewerteten Immobilienarten gehören Standardimmobilien (Wohn-, Büro- und Geschäftsgebäude, Lager- und Produktionsgebäude), Spezialimmobilien (Logistikhallen, Betriebsgebäude, Handels- und Betreiberimmobilien) sowie unbebaute Grundstücke und Rechten an Grundstücken (Erbbaurechte, Wohn- oder Nießbrauchrechte, Wege-, Leitungs- oder Überbaurechte, Pflege- und Altenteilsrechte, Baulasten).

Zu unseren Auftraggebern gehören Privatpersonen, Rechtsanwälte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer, Kreditinstitute, Gerichte, Betreuer, Insolvenz- und Hausverwalter, Schlichter und Mediatoren, Landkreise und Kommunen, Bauträger, Projektentwickler, Immobilien- und Wohnungsbaugesellschaften, Gewerbe- und Industrieunternehmen, Versicherungen und Versorgungswerke, Stiftungen, Verbände und Vereine, karitative und kirchliche Einrichtungen.

Aufbau

Ein Immobilien Wert-Gutachten enthält Angaben zu

Tatsächliche Eigenschaften

Erfassung und Beschreibung von Region und Umfeld, Grund und Boden, Bauliche Anlagen einschließlich Objekthistorie (Baujahr, Modernisierungen), Objektzustand (Bauschäden, Baumängel) und Objektausstattung (Standardstufe).

Rechtliche Gegebenheiten

Erfassung und Bewertung von Eintragungen in Grundbuch und Liegenschaftskataster, Erbbaurechtsverträgen und Teilungserklärungen, Öffentlich rechtlichen sowie privatrechtlichen Beschränkungen und Belastungen.

Bewertungsmethodik und Marktlage

Erläuterung und Wahl der Bewertungsmethodik (Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren), Darstellung der der regionalen Marktlage (Preisniveau, Preisentwicklungen, Marktkennzahlen).

Wertermittlung

Anwendung der Wertermittlungsverfahren mit Erläuterung der einzelnen Berechnungsschritte. Es werden grundsätzlich zwei Verfahren angewendet, um eine unabhängige Plausibilitätskontrolle zu gewährleisten.

Ergebnis

Diskussion und Beurteilung der Bewertungsergebnisse, Prüfung auf Plausibilität und Ableitung des Marktwertes.

Sachverständiger

Das Immobilien Wert-Gutachten wird von einem nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertungen persönlich erstellt. Der Sachverständige haftet persönlich für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Wertermittlung. Im Fall einer schuldhaften Pflichtverletzung verfügt er über eine Haftpflichtversicherung für Vermögensschäden mit einer Deckungssumme von 500.000 EUR.

Derzeit wird der Sachbereich Immobilienbewertung von Herrn Dipl.-Ing. (FH), Dipl.-Sachv. (DIA) Klaus Lübbers betreut. Informationen zu seinen Referenzen sowie seiner Qualifikation und seiner Vita haben wir bereit gestellt.

Unterlagen

Für ein Immobilien Wert-Gutachten werden folgende Unterlagen benötigt:

• Grundbuch
• Liegenschaftsbuch
• Liegenschaftskarte (maßstäblich, digital PDF)
• Altlastenauskunft
• Baulastenauskunft
• Denkmalschutzauskunft
• Bauleitplanung (Raumordnungs-, Flächennutzungs- und Bebauungsplan)
• Bodenordnung (Sanierung, Umlegung, Veränderungssperren, Dauergrünland usw.)
• Umweltkarten (Naturschutz, Hochwasserschutz usw.)
• Bauordnung (Baugenehmigungen, Schlussabnahmen)
• Bauzeichnungen (Grund- und Aufrisse)
• Flächenberechnungen (Bruttogrundfläche DIN 277, Wohnfläche, Nutzfläche)
• Energieausweis
• Bewilligungen (Wohn- oder Nießbrauchrecht, Wegerecht, Leitungsrecht usw.)
• Betriebsgenehmigungen (Kleinkläranlage usw.)
• Lieferverträge für Energieerzeugung (Fotovoltaik, Windkraft)
• Nettoumsätze, Bewirtschaftungskosten (bei Handels- und Betreiberimmobilien)

Bei Vermietung und Verpachtung zudem:

• Miet- und Pachtverträge
• Höhe der aktuellen Miete / Pacht
• Letzte Anpassung einschließlich Begründung

Bei Wohn- und Teileigentum zudem:

• Teilungserklärung (Stammurkunde einschließlich aller Nachträge)
• Aufteilungsplan
• Sondernutzungsrechte
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Gemeinschaftsregelungen
• Verwaltungsabrechnungen (rückwirkend für drei Jahre)
• Aktueller Wirtschaftsplan
• Sitzungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft (rückwirkend für drei Jahre)

Bei Erbbaurechten zudem:

• Erbbaurechtsvertrag (Stammurkunde und Nachträge)
• Höhe des tatsächlichen Erbbauzinses
• Letzte Anpassung einschließlich Begründung

Bei Fotovoltaikanlagen zudem:

• Anmeldung Bundesnetzagentur und Netzbetreiber
• Einspeisevertrag und Einspeisevergütungen

Ortstermin

Für die Bearbeitung ist eine Außen- und Innenbesichtigung der Immobilie durch den Sachverständigen bei Tageslicht erforderlich. Inhalt des Ortstermins ist die Erfassung von

• Objektadresse und Objektidentität
• Qualität Lage und Umfeld (Verkehrsanbindung, Versorgungseinrichtungen, Emissionen)
• Qualität Grundstück (Topographie, Tragfähigkeit, Zuschnitt, Erschließung, Ausrichtung)
• Objektmerkmale (Bauweise, Baujahr, Erweiterungen, Modernisierungen, Geschosszahl, Ausbaustand)
• Objektausstattung (Fassade, Dach, Fenster, Außen- und Innentüren, Technik)
• Objektinstandhaltung (Bauschäden, Baumängel)

Bei Objekten mit mehreren Nutzungseinheiten (z. B. Mehrfamilienhaus mit vergleichbaren Wohneinheiten), kann die Besichtigung auf eine Nutzungseinheit beschränkt werden (Referenzobjekt).

Lieferung

Die Lieferung der schriftlichen Ausarbeitung erfolgt innerhalb von vier bis sechs Wochen nach Durchführung des Ortstermins und nachdem alle notwendigen Unterlagen vorliegen in 2-facher Ausfertigung. Optional können weitere Ausfertigungen angefertigt und eine persönliche Erörterung der Ergebnisse mit dem Sachverständigen erfolgen.

Eignung

Ein Immobilien Wert-Gutachten wird bei gerichtlichen, außergerichtlichen oder steuerlichen Auseinandersetzungen benötigt. Wesentliches Merkmal ist die Tiefe der Datenrecherche sowie die Verifizierung aller Daten. Nur dadurch lässt sich im Ergebnis ein qualifiziertes Beweismittel zur Begründung oder Abwehr von Ansprüchen schaffen.

Ist dies nicht erforderlich, genügen unter Umständen eine Immobilien Wert-Auskunft.

Honorar

Informationen zu den Kosten für ein Immobilien Wert-Gutachten finden sie im Abschnitt Honorar für Immobilienbewertungen.

Tipp

Bei einer Erbauseinandersetzung sind Aufwendungen für die Bewertung der Immobilie unter Umständen steuerlich absetzbar. Wir empfehlen die Rücksprache mit einem Steuerberater.