Energieausweis

Verkäufer oder Vermieter von Immobilien sind verpflichtet, bei einem Verkauf oder einer Vermietung den Interessenten unaufgefordert einen Energieausweis vorzulegen.

Inhalt

Aktuelle Rechtsgrundlage für Energieausweise ist das am 01.11.2020 in Kraft getretene Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020). Es hat drei ältere Richtlinien zur Energieeffizienz von Gebäuden abgelöst (EnEV, EnEG und EEWärmeG) und deren Inhalte zu einer Vorschrift verbunden. Demnach sind Verkäufer oder Vermieter von Immobilien verpflichtet, bei einem Verkauf oder einer Vermietung den Interessenten unaufgefordert einen Energieausweis vorzulegen. Ebenso muss für jedes neu errichtete Gebäude ein Energieausweis erstellt werden. Das gilt auch bei einer umfassenden Sanierung eines Gebäudes, wenn dabei eine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt wird.

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Er verliert seine Gültigkeit früher, wenn am Gebäude wesentliche Änderungen durchgeführt werden und ein neuer Energieausweis erstellt bzw. erforderlich wird (§ 80 Abs. 2 GEG).

Immobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt werden, benötigen ebenso wie Baudenkmäler oder Gebäude mit einer Nutzfläche von max. 50 m² keinen Energieausweis. Ebenfalls ist kein Energieausweis nötig, falls ein Wohngebäude weniger als 4 Monate pro Jahr genutzt wird oder die Nutzungsdauer so gering ist, dass der zu erwartende Energieverbrauch weniger als 25% des zu erwartenden Ganzjahresenergieverbrauchs beträgt.

Bei einer Erbschaft oder einer Übertragung innerhalb der Familie sowie bei  Zwangsversteigerungen und bei Abrissobjekten ist ebenfalls kein Energieausweis nötig.

Es gibt Energieausweise für Wohngebäude und Nichtwohngebäude. Ein gemeinsamer Ausweis für gemischt genutzte Gebäude kann nicht ausgestellt werden.

Art des Ausweises

Einen Energieausweis gibt es in zwei Varianten:

1. Energie - Verbrauchsausweis
2. Energie - Bedarfsausweis

Die Ausweise unterscheiden sich in ihrer Datengrundlage und dem Aufwand für ihre Erstellung.

Energie - Verbrauchsausweis

Hier wird der Energie - Verbrauch auf Basis der gemessenen Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre und der Gebäudenutzfläche abgeleitet. Er wird als (End-) Energie - Verbrauchskennwert angegeben. Es werden drei zusammenhängende Abrechnungszeiträume berücksichtigt. Leerstände während dieser Zeit werden rechnerisch berücksichtigt. Die gemessenen Verbrauchszahlen werden über standardisierte Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. Dadurch sollen Klimaschwankungen (z. B. differierende Kälteperioden im Winter) ausgeglichen werden. Das Ergebnis wird stark von der Anzahl der Bewohner und ihrem energetischen Verhalten beeinflusst.

Energie - Bedarfsausweis

Hier wird der Energie - Bedarf auf Basis von Gebäudedaten berechnet. Berücksichtigt werden Baujahr, Gebäudenutzfläche, Gebäudevolumen, U-Werte einzelner Bauteile und die Heizungstechnik sowie standardisierte Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur). Es werden der Primär- und der Endenergiebedarf ausgewiesen. Die berechneten Kennwerte sind unabhängig vom energetischen Verhalten der Bewohner. Die Genauigkeit und damit die Aussagekraft hängen von der Qualität der Datenerhebung ab.

Welcher Ausweis wird benötigt

Welchen Energieausweis Sie benötigen, können Sie aus der folgenden Grafik ableiten:

Für Neubauten wird grundsätzlich ein Energie - Bedarfsausweis ausgestellt.

Wohngebäude

Für Wohngebäude ist vorgeschrieben, dass der Energieausweis als Energie-Bedarfsausweis erstellt werden muss, sofern folgende Bedingungen vorliegen:

1. das Wohngebäude hat maximal vier Wohneinheiten und
2. der Bauantrag wurde vor dem 01.01.1977 gestellt.

Ausnahmen gelten für Gebäude, die schon bei der Fertigstellung die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1977 erfüllt haben oder nachträglich auf diesen Stand gebracht worden sind. In diesen Fällen ist es zulässig, den Energieausweis als Energie - Verbrauchsausweis zu erstellen.

Nicht-Wohngebäude

Für Nicht - Wohngebäude besteht Wahlfreiheit zwischen einem Energie - Bedarfsausweis und einem Energie - Verbrauchsausweis.

Bedeutung

Ein Bedarfsausweis enthält deutlich mehr Informationen als ein Verbrauchsausweis. Er zeigt den bauphysikalisch berechneten Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²•a). Immobilien mit einem Energielabel im grünen Bereich verursachen rund 15 bis 20 €/m² geringere Energiekosten pro Jahr als schlecht gedämmte Gebäude. Bei einer Wohnung mit 90 m² Wohnfläche sind das jährlich immerhin rund 1.500 EUR. Leuchtet auf dem Energielabel die Farbe Rot, sollte ein Energieberater hinzugeogen und ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt werden. Die Kosten können bis zu 80% gefördert werden.

Begriffe

Primär - Energie - Bedarf

Er soll die Umweltverträglichkeit der Energienutzung eines Gebäudes darstellen. Dies kann dann irreführend sein, wenn umweltverträgliche Energieträger wie beispielsweise Holz in unsanierten Gebäuden eingesetzt werden. Hier geht eine relativ gute Umweltverträglichkeit mit eventuell hohen Kosten einher.

End - Energie - Bedarf

Er ergibt sich aus einer theoretischen Berechnung für ein Gebäude. Ein niedriger Bedarf kann durch gute Wärmedämmung, Fenster mit Wärmeschutzverglasung, eine effiziente Anlagentechnik und eine effiziente Anlagensteuerung und Überwachung (z. B. durch Gebäudeautomation oder Raumautomation) erreicht werden.

Energie - Verbrauchskennwert

Er wird aus realen Verbrauchswerten der letzten drei Jahre errechnet. Er spiegelt in Verbindung mit dem Energieträger und dem Klimafaktor des Standortes die Energiekosten des gesamten Gebäudes für den zurückliegenden Zeitraum wider.

Neuerungen des GEG

Energieausweise beinhalten neuerdings eine zusätzliche Information, nämlich die Höhe der Kohlendioxid-Emissionen, die aus dem Primärenergiebedarf bzw. -verbrauch abgeleitet wird. Dies dient zum besseren Vergleich der Klimarelevanz von Gebäuden.

Nach § 80 Abs. 4 GEG hat der Käufer eines Wohngebäudes nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer nach § 88 GEG ausstellungsberechtigten Person für Energieausweise zu führen, sofern

1. das Wohngebäude weniger als drei Wohneinheiten hat,
2. ein solches Beratungsgespräch unentgeltlich angeboten wird. Derzeit werden derartige unentgeltliche Beratungsgespräche von den Verbraucherzentralen angeboten.

Ordnungswidrigkeit

Wer einen Energieausweis trotz gesetzlicher Verpflichtung nicht vollständig und rechtzeitig vorlegt und bei Verkauf übergibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Gleiches gilt, wenn in einer Immobilienanzeige die Energiekennwerte nicht richtig und vollständig genannt werden. Kauf- oder Mietinteressenten können den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen.

Verstöße gegen die oben genannten Auflagen können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 EUR geahndet werden.

Die Gesetzestexte und weitere Erläuterungen finden Sie hier:

GEG GebäudeEnergieGesetz Volltext in Html-Format (geg-info.de)