Haus mit Lupe


Klaus Lübbers

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Eine Reallast im Sinne des § 1105 Bürgerliches Gesetzbuch ist eine Dienstbarkeit, durch die ein Grundstück in der Weise belastet wird, das an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.



Inhalt einer Reallast


Die Leistungen können an sich verändernde Verhältnisse angepasst werden, wenn sich anhand der Vereinbarung die Voraussetzungen für die Art und den Umfang der Belastung des Grundstücks im Vorfeld bestimmen lassen. Sofern eine bestimmte Person oder eine bestimmter Personenkreis begünstigt wird, handelt es sich um eine subjektiv-persönliche Dienstbarkeit. Dem gegenüber spricht man von einer subjektiv-dinglichen Dienstbarkeit, wenn die Reallast zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt wird.


Beide Formen der Reallast (also die subjektiv-persönliche als auch die subjektiv-dingliche) sind dingliche Belastungen eines Grundstücks, d.h. sowohl die Reallast als Ganzes als auch die Einzelleistungen. Der Berechtigte hat jedoch auch einen persönlichen Anspruch gegen den Eigentümer während der Dauer seines Eigentums, sofern nichts anderes vereinbart ist (§ 1108 BGB). Der Eigentümer schuldet also nicht nur aus dem Grundstück, sondern auch aus seinem Vermögen. Zu beachten ist, dass es sich bei der Reallast nicht um die dingliche Sicherung eines persönlichen Anspruchs handelt (wie z.B. bei einer Hypothek), sondern zur dinglichen Haftung ergänzend die persönliche Schuld hinzutritt, d.h. die persönliche Schuld ist nicht die Voraussetzung für die Reallast, sondern deren Folge (Strotkamp in Sprengnetter Immobilienbewertung).


Die Reallast ist (nach herrschender Meinung) ein Verwertungsrecht und kein Nutzungsrecht, durch das aus dem Grundstück Leistungen zu erbringen sind. Die Leistungen können sich auf Zahlungen in Geld (Rentenzahlung, Begräbniskosten, Kosten der Grabpflege usw.), die Lieferung von Naturalien, Wasser, Strom, Wärme, die Vornahme von Handlungen oder auf die Gewährung eines Altenteils beziehen. Die Leistungen müssen wiederkehrend sein, brauchen jedoch nicht regelmäßig und in gleicher Art oder Höhe zu erfolgen. Es genügt, wenn die Anpassung der Leistung im Vorfeld bestimmbar ist.


Eine zugunsten einer bestimmten Person bestehende Reallast kann nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden. Sofern vertraglich nichts anderes geregelt ist, sind Reallasten als Ganzes übertragbar und vererblich. Die Abtretung von übertragbaren Einzelleistungen richtet sich nach § 873 BGB. Die Übertragung ist ausgeschlossen, falls eine einzelne Leistung nicht übertragbar ist (z.B. ein Anspruch auf persönliche Pflegeleistungen aus einer Pflegeverpflichtung). In diesem Fall kann das Gesamtrecht weder veräußert noch belastet werden.


Eine Sonderform der Reallast ist die Rentenreallast. Diese ist auf eine regelmäßig wiederkehrende Geldleistung (Grundrente) ausgerichtet. Sie ist daher mit einer Rentenschuld gemäß § 1199 BGB vergleichbar. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass die Rentenreallast auf eine mittelbare wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks ausrichtet ist, während es sich bei der Rentenschuld um eine regelmäßig wiederkehrende Geldleistung handelt, d.h. eine Form des Grundkredits. Ebenso ist bei der Rentenschuld die Ablösesumme einzutragen, während bei der Rentenreallast die Eintragung einer Ablösesumme nicht erforderlich ist, da ihre Bestimmbarkeit genügt.


Wertermittlung einer Reallast


Die Wertermittlung einer Reallast (hier am Beispiel einer Pflegeverpflichtung) erfolgt üblicherweise nach einem finanzmathematischen Modell, bei dem sich der Wert der Reallast aus dem Barwert der anfallenden Pflegekosten über die Restlaufzeit des Rechts ergibt. Dabei ist die rechtliche Bewertung des Bewilligungstextes von grundlegender Bedeutung. So ist z.B. danach zu unterscheiden, ob die Pflegebedürftigkeit bereits eingetreten ist oder nicht. Ferner spielen das Geschlecht (Mann, Frau, Ehepaar) und das Alter der Berechtigten eine wesentliche Rolle.










 

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